지난 7월 25일 서초구는 재건축초과이익환수제 5개 분야 개선방안을 마련해 국토부에 건의했다. 기존 국토부 매뉴얼은 새 단지 준공 시점의 주택가액 추산 기준, 조합원별 부담금 배분 방법 등이 모호해서다. 개선방안은 구 관계자, 변호사, 회계사, 감정평가사, 정비사업전문관리업자 등이 약 한 달 반 동안 논의를 거쳐 만든것으로, 재건축 부담금은 국토부 매뉴얼에 따라 산정하지만 총괄적인 부과 권한은 각 지방자치단체장에게 있다. 이날 구가 국토부에 건의한 핵심내용을 살펴본다.

분야별 5개 개선안 정부에 제안

인근시세, 공시가액 비율 등
명확한 세부기준 마련 요구
가격상승률 계산식도 바꿔야

애매한 기준 그대로 두면
갈등 키우고 소송만 늘어

국토부 매뉴얼과 서초구 개선안 비교

서초구는 현행 국토부 매뉴얼에 인근시세를 반영함에 있어 종료시점 주택가액 중, 조합원 주택가액 산정시 구체적인 기준없이 막연하게 인근시세를 반영토록해 부담금 결정액이 들쭉날쭉하다는 주장을 펼쳤다. 이에 대한 보완책 일환으로 대단지냐 나홀로 아파트냐 등 세대수, 신축이냐 노후아파트냐 등 준공시기, 조망기준, 위치 등을 비교할 수 있도록 인근시세 보정률 산정기준이 명시돼야 한다는 주장이다.
구는 올해 서울에서 유일하게 재건축단지 부담금을 공식 추산해본 자치구로 지난 5월 반포현대아파트에 부담금 추정치를 공지한 바 있다. 재건축부담금 예정액 산정시 부담금을 결정하는데 어려웠던 사항이 인근시세였다. 반포현대가 워낙 소규모단지이다 보니 실제 거래가격 확인도 어려운데다 인근 주변단지와 비교했을 때 정확한 시세를 산정하기가 쉽지 않았다. 일례로 인근시세 조사시 당초 조합은 주변 4개단지, 서초구는 5개 단지, 국토부는 7개 단지를 대상으로 각각 조사했다. 구체적 기준이 없다보니 조사하는 주체마다 각기 비교대상 단지수가 다를 수밖에 없었다.
또한 재건축으로 인해 발생하는 실질적 초과이익 산출방식을 개시시점(추진위 승인일)과 종료시점(준공인가일) 주택공시가액 비율에 차등(개시시점 약 60%, 종료시점 약 90%) 을 둔 것을 동일하게 적용하자는 의견도 내놓았다. 현행 재건축부담금 산정은 공시가격을 기준으로 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액, 정상주택가격 상승분 및 개발비용을 뺀 값에 부과율을 적용해 산정한다. 이러다보니 개시시점과 종료시점에 적용하는 공시가액이 시세반영률에 따라 크게 달라져 실질적 초과이익 산출에 문제가 있다는 것이다.
예를 들면 반포현대아파트의 경우 공시가격 시세반영률을 국토부 관행혁신위원회 정책발표와 같이 개시시점 약 60%, 종료시점 75%를 적용해 산정하면 조합원 1인당 평균 재건축부담금이 1억3569만원인데 90% 적용시엔 약 2억5000만원으로 상승하게 된다.
미래의 가격상승률 예측값 산정시 누구나 납득할 수 있는 보편성 확보 방안도 제안에 포함했다. 현행 국토부 매뉴얼은 종료시점 주택가액과 정상주택가격 상승분 산정시 미래의 가격상승률(예정액 산정시점~종료시점)을 예측해 부담금을 산정토록 하고 있다. 이러다보니 예정액 산정시점과 종료시점이 유사한 두 사업장의 경우 추진위원회 승인시점이 언제냐에 따라 각 자치구별로 산정되는 미래의 가격상승률이 전혀 다른 값으로 적용되는 모순이 발생할 수 있다는 지적이다. 이에 따라 단기간 급등한 2~3년이 아니라 예정액 산정시점(현재)에서 과거 10년까지 평균상승률로 범위의 폭을 넓힘으로써 현실적 부담금이 산정되도록 하자는 것이다.
미래의 주택가격은 예측이 어려워 불확실한 것임에도 현재의 재건축부담금 예정액을 산정함에 있어 과거 개시시점부터 현재까지 상승률(고정값)만 갖고 산정하라는 것은 불합리하다며 부담금 산정시 범위를 설정해 집값을 획일적으로 적용하는데 따른 부담감을 최소화하자고 주장했다.
끝으로 현행 국토부 매뉴얼에 조합원 부담금 배분방식이 ‘조합원별 분담기준 및 비율을 결정’토록 막연하게 명시돼 있을뿐 세부기준이 없다보니 조합원간 형평성에 관한 조합과 조합원, 조합과 구청간 갈등 유발로 소송이 빈번하게 야기될 수 있다는 문제점을 안고 있다며 주택매입시기 및 금액, 1주택 실거주자 여부, 양도세 납부 여부, 현재 및 재건축 후 살게 될 평형 차이 등 다양한 이해관계 요인을 고려한 분담금의 합리적 기준이 마련돼야 한다고 제언했다.
구 관계자는 “기존 국토부 매뉴얼이 다소 막연해 부담금 산정에 어려움이 있었다”며 “이번에 전문가 등 자문단의 의견을 토대로 건의한 현장의 목소리가 반영되기를 기대한다”고 말했다.

주거개선과 2155.7345